1세대 1주택자는 공시가격 12억원, 그 밖의 경우는 9억원을 넘는 부분부터 종합부동산세가 나옵니다. 부부가 절반씩 가진 1주택이라면 특례를 신청하지 않을 때 9억원씩 합쳐 18억원까지 세금이 0원입니다. 그래서 9월 16일부터 30일까지만 열리는 공동명의 1주택자 특례는 신청하는 쪽이 손해인 경우가 훨씬 많습니다. 아래 계산기가 두 방식을 동시에 계산해 어느 쪽이 유리한지 금액으로 판정합니다.
공시가격 합계만 넣으면 됩니다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미나 국세청 홈택스 과세물건 조회에서 확인할 수 있습니다. 합산배제 신고를 마친 임대주택·사원용주택은 빼고 넣으세요.
9월 16일~30일에만 열리는 창구 세 가지
종합부동산세는 12월 1일~15일에 고지서로 나오지만, 고지서 금액을 바꿀 수 있는 신청은 9월 16일부터 9월 30일까지 딱 15일만 열립니다. 세 가지가 이 기간을 공유하는데 목적이 서로 다릅니다.
| 신청 | 무엇을 하는가 | 대상 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 합산배제 신고 | 그 주택을 과세표준 합산에서 아예 뺀다 | 민간·공공임대주택, 사원용주택, 기숙사, 미분양주택, 가정어린이집용 주택 등 | 법 제8조제2항·제3항 |
| 1세대 1주택자 특례 신청 | 2주택이어도 1세대 1주택자로 봐서 12억 공제를 준다 | 일시적 2주택(신규주택 취득 후 3년 미경과), 상속주택, 지방 저가주택 | 법 제8조제4항·제5항 |
| 공동명의 1주택자 특례 신청 | 부부 지분을 합쳐 한 사람이 1세대 1주택자로 신고한다 | 세대원 1명과 그 배우자만 1주택을 공동 소유한 경우 | 법 제10조의2 |
한 번 신청하면 끝입니다. 1세대 1주택자 특례는 최초 신청한 다음 해부터는 신청 사항에 변동이 없으면 다시 내지 않아도 되고(시행령 제4조의2제5항), 공동명의 1주택자 특례도 변경된 사항이 있을 때만 같은 기간에 변경신청을 하면 됩니다(시행령 제5조의2제5항). 매년 9월마다 다시 챙겨야 한다는 안내는 정확하지 않습니다.
부부 공동명의 특례는 "신청하면 유리"가 아닙니다
부부가 1주택을 공동으로 가지고 있으면 선택지가 둘입니다.
- 신청하지 않으면 — 각자 자기 지분만큼 따로 납세의무자가 됩니다(지방세법 제107조제1항제1호). 각자 9억원씩 공제받고, 세율도 각자의 낮은 과세표준 구간부터 시작합니다. 대신 고령자·장기보유 공제는 받지 못합니다.
- 신청하면 — 부부 중 한 사람이 지분 전체를 합쳐 1세대 1주택자로 과세됩니다. 공제는 12억원 하나뿐이지만, 고령자 공제(최대 40%)와 장기보유 공제(최대 50%)를 합쳐 최대 80%까지 받습니다(법 제9조제5항~제9항).
즉 9억 + 9억 = 18억이라는 공제 총액과 12억 공제 + 최대 80% 세액공제의 싸움입니다. 50 대 50 지분에서 두 방식이 뒤집히는 지점을 법령 산식 그대로 계산하면 이렇게 나옵니다.
| 나이(6월 1일 현재) | 보유기간 | 합산 공제율 | 이 금액을 넘어야 특례 신청이 유리 |
|---|---|---|---|
| 만 60세 미만 | 5년 미만 | 0% | 없음 — 어떤 금액이든 신청이 불리 |
| 만 60세 미만 | 5년 이상 10년 미만 | 20% | 약 446억원 초과 — 사실상 해당 없음 |
| 만 65세 이상 70세 미만 | 5년 미만 | 30% | 약 82.9억원 초과 — 사실상 해당 없음 |
| 만 70세 이상 | 5년 미만 | 40% | 약 59.9억원 초과 |
| 만 65세 이상 70세 미만 | 5년 이상 10년 미만 | 50% | 약 42.5억원 초과 |
| 만 60세 이상 65세 미만 | 10년 이상 15년 미만 | 60% | 약 30.3억원 초과 |
| 만 65세 이상 70세 미만 | 10년 이상 15년 미만 | 70% | 약 21.9억원 초과 |
| 만 70세 이상 | 10년 이상 | 80%(한도) | 약 20.0억원 초과 |
표에서 가장 중요한 줄은 첫 줄입니다. 고령자 공제도 장기보유 공제도 받을 수 없는 부부라면, 공시가격이 얼마든 특례를 신청하는 쪽이 손해입니다. 공시가격 20억원짜리 아파트를 절반씩 나눠 가진 50대 부부를 예로 들면, 각자 과세는 농어촌특별세까지 합쳐 460,800원인데 특례를 신청하면 2,275,200원으로 181만원이 늘어납니다.
반대로 만 70세에 15년 이상 보유한 부부가 같은 20억원 주택을 가졌다면 특례 신청이 455,040원, 각자 과세가 460,800원으로 특례가 5,760원 유리해집니다. 차이가 이렇게 작은 구간이 실제로 존재하기 때문에, 표만 보지 말고 본인 숫자를 계산기에 넣어 보는 편이 안전합니다.
지분이 한쪽으로 크게 기울면 이야기가 또 달라집니다. 지분이 90 대 10이면 많이 가진 쪽 혼자 9억원(= 9억원 ÷ 0.9 = 공시가격 10억원)을 넘겨 버리기 때문에, 공제율이 0%여도 공시가격 약 10억원~30억원 구간에서는 특례 신청이 유리합니다. 80 대 20이면 약 11.3억원~15억원 구간이고, 70 대 30부터는 다시 전 구간에서 각자 과세가 유리합니다. 계산기는 입력한 지분율로 두 방식을 각각 계산하므로 이 경우도 그대로 판정합니다.
신청한다면 — 부부 중 누구를 "공동명의 1주택자"로 정하느냐가 세액을 바꿉니다
공동명의 1주택자는 부부가 합의해서 정합니다(시행령 제5조의2제3항). 그리고 고령자·장기보유 공제는 그렇게 정해진 공동명의 1주택자의 연령과 보유기간을 기준으로 계산합니다(시행령 제5조의2제8항). 두 사람의 나이나 보유기간이 다르다면 나이가 많고 보유기간이 긴 쪽을 지정하는 편이 공제율이 높습니다.
예를 들어 남편이 만 70세·15년 보유(40% + 50% → 한도 80%), 아내가 만 58세·15년 보유(0% + 50% = 50%)라면, 남편을 공동명의 1주택자로 정할 때 공제율이 30%포인트 높아집니다. 한 번 정한 뒤 바꾸려면 역시 9월 16일~30일에 변경신청을 해야 합니다(시행령 제5조의2제5항).
계산 순서와 2026년 적용 수치
계산기가 따르는 순서는 다음과 같습니다. 과세기준일은 재산세와 같은 6월 1일입니다(법 제3조, 지방세법 제114조).
- 과세표준 = (공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60% — 법 제8조제1항, 시행령 제2조의4제1항
- 산출세액 = 과세표준 × 주택 수별 누진세율 — 법 제9조제1항
- (−) 공제할 재산세액 — 같은 과세표준에 이미 붙은 재산세를 빼서 이중과세를 조정합니다. 법 제9조제3항, 시행령 제4조의3제1항
- (−) 고령자·장기보유 공제 — 1세대 1주택자만, 합계 80% 한도. 법 제9조제5항~제9항
- (+) 농어촌특별세 = 결정세액의 20% — 농어촌특별세법 제5조제1항 제8호
| 항목 | 2026년 적용값 | 근거 |
|---|---|---|
| 공제금액 — 1세대 1주택자 | 12억원 | 법 제8조제1항제1호 |
| 공제금액 — 그 밖의 개인 | 9억원 | 법 제8조제1항제3호 |
| 종합부동산세 공정시장가액비율 | 60% | 시행령 제2조의4제1항 |
| 주택분 재산세 공정시장가액비율 | 일반 60% / 1세대 1주택은 공시가격 3억 이하 43%, 3억~6억 44%, 6억 초과 45% | 지방세법 시행령 제109조제1항제2호 |
| 주택분 재산세 표준세율 | 6천만원 이하 0.1% → 1.5억 이하 0.15% → 3억 이하 0.25% → 3억 초과 0.4% | 지방세법 제111조제1항제3호나목 |
| 세부담 상한 | 재산세 + 종합부동산세 합계가 직전 연도의 150% 초과분은 없는 것으로 봄 | 법 제10조 |
| 농어촌특별세 | 종합부동산세액의 20% | 농어촌특별세법 제5조제1항 |
세율은 12억원 구간부터 2주택 이하와 3주택 이상이 갈립니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억~6억원 | 150만원 + 초과분 0.7% | 150만원 + 초과분 0.7% |
| 6억~12억원 | 360만원 + 초과분 1.0% | 360만원 + 초과분 1.0% |
| 12억~25억원 | 960만원 + 초과분 1.3% | 960만원 + 초과분 2.0% |
| 25억~50억원 | 2,650만원 + 초과분 1.5% | 3,560만원 + 초과분 3.0% |
| 50억~94억원 | 6,400만원 + 초과분 2.0% | 1억1,060만원 + 초과분 4.0% |
| 94억원 초과 | 1억5,200만원 + 초과분 2.7% | 2억8,660만원 + 초과분 5.0% |
주택 수에서 빠지는 주택과 과세표준에서 빠지는 주택은 다릅니다
여기서 가장 많이 헷갈리는 대목입니다. "주택 수에 안 들어간다"는 말과 "세금을 안 낸다"는 말은 전혀 다릅니다.
| 구분 | 효과 | 해당 주택 |
|---|---|---|
| 합산배제 | 공시가격 자체를 과세표준에서 뺀다 — 세금이 줄어든다 | 합산배제 임대주택, 사원용주택·기숙사·미분양주택·가정어린이집용 주택 등(법 제8조제2항, 시행령 제3조·제4조) |
| 주택 수 불산입 (합산배제 대상이 아닌 것) | 세율표를 고를 때만 세지 않는다 — 공시가격은 그대로 합산된다 | 상속개시일부터 5년 미경과 상속주택, 지분율 40% 이하 상속주택, 지분 공시가격 6억(수도권 밖 3억) 이하 상속주택, 소형 신축주택, 인구감소지역 주택 등(시행령 제4조의3제3항제3호 나목·바목) |
두 범주가 서로 배타적인 것은 아닙니다. 합산배제 신고를 마친 임대주택·사원용주택은 주택 수에서도 함께 빠집니다(시행령 제4조의3제3항제3호 가목이 합산배제 주택을 그대로 끌어옵니다). 위 표의 두 번째 줄은 합산배제 대상이 아니면서 주택 수에서만 빠지는 주택들입니다.
예를 들어 본인 주택 1채에 지분 30%짜리 상속주택이 하나 더 있다면, 그 상속주택은 주택 수에는 안 들어가서 3주택 이상 세율을 피하게 해 주지만 지분에 해당하는 공시가격은 그대로 합산됩니다. 주택 수 불산입을 적용받으려면 합산배제 신고기간(9월 16~30일)에 증빙서류를 관할 세무서에 내야 하고, 이것도 최초 제출 다음 해부터는 변동이 없으면 생략할 수 있습니다(시행령 제4조의3제4항).
세금이 부담될 때 — 분납과 납부유예
납부기간은 12월 1일부터 15일까지이고, 고지서는 납부기간 시작 5일 전까지 발급됩니다(법 제16조제1항·제2항). 금액이 크면 두 가지 장치가 있습니다.
| 제도 | 요건 | 효과 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 분납 | 납부할 세액이 250만원 초과 | 250만~500만원이면 250만원을 뺀 금액, 500만원 초과면 세액의 50% 이하를 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 나눠 냄. 농어촌특별세도 같은 비율로 분납 | 법 제20조, 시행령 제16조, 농어촌특별세법 제9조제1항 |
| 납부유예 | ① 1세대 1주택자(공동명의 1주택자 포함) ② 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유 ③ 직전 과세기간 총급여 7천만원 이하 또는 종합소득금액 6천만원 이하 ④ 주택분 세액 100만원 초과 — 네 가지를 모두 충족 | 납부기한 만료 3일 전까지 신청하고 담보를 제공하면, 양도·증여·상속 시점까지 납부를 미룸 | 법 제20조의2 |
기한을 넘기면 종합부동산세는 국세라서 국세기본법 제47조의4의 납부지연가산세가 적용됩니다. 지정납부기한까지 내지 않으면 미납세액의 3%가 한 번 붙고(제1항제3호), 그 뒤로는 경과한 개월 수에 시행령이 정한 이자율을 곱해 가산됩니다(제1항제1호의2). 다만 체납된 납부고지서별·세목별 세액이 150만원 미만이면 이 월 단위 가산은 적용되지 않습니다(제47조의4제8항) — 3%는 그대로 붙습니다. 재산세·자동차세 같은 지방세는 지방세기본법의 가산세 체계로 따로 계산하므로, 지방세 계산기로 종합부동산세 연체액을 계산하면 안 됩니다.
고지서가 나오기 전에 해 둘 일
- 공시가격부터 확인하세요. 계산의 출발점이 공시가격이라 이 숫자가 틀리면 전부 틀립니다. 이의신청 절차는 공시지가 조회·이의신청 방법에 정리해 두었습니다.
- 9월분 재산세 고지서를 버리지 마세요. 종합부동산세에서 빼 주는 재산세액의 근거가 됩니다. 주택 재산세 자체 계산은 재산세 계산기로 확인할 수 있습니다.
- 부부 공동명의라면 계산기로 두 방식을 먼저 비교하세요. 신청 기간을 넘기면 그해에는 되돌릴 수 없습니다.
- 임대주택·사원용주택이 있다면 합산배제 신고가 우선입니다. 신고를 놓치면 공시가격이 그대로 합산돼 세율 구간까지 올라갑니다.
- 홈택스 모의계산과 대조하세요. 국세청 홈택스는 9월 중 종합부동산세 간이세액계산 서비스를 제공합니다. 이 계산기는 법령 산식대로 계산하지만 세부담 상한과 감면은 반영하지 않으므로, 최종 금액은 고지서가 기준입니다.
자주 묻는 질문
공시가격이 얼마부터 종합부동산세가 나오나요?
1세대 1주택자는 공시가격 합계 12억원, 그 밖의 개인은 9억원을 넘어야 과세표준이 생깁니다. 정확히 12억원(또는 9억원)이면 과세표준이 0원이라 세금도 0원입니다. 부부가 공동으로 가진 1주택을 특례 신청 없이 두면 각자 9억원씩 공제받으므로 50 대 50 지분 기준 합계 18억원까지 세금이 나오지 않습니다.
부부 공동명의 1주택자 특례는 신청하면 무조건 유리한가요?
아닙니다. 고령자 공제와 장기보유 공제를 전혀 받을 수 없는 부부라면 지분이 50 대 50에 가까운 한 어떤 공시가격에서도 신청하지 않는 쪽이 유리합니다. 9억원씩 두 번 공제받는 편이 12억원 한 번보다 크기 때문입니다. 만 70세 이상이면서 10년 이상 보유해 80% 공제를 다 받는 경우라야 공시가격 약 20억원을 넘는 구간에서 특례가 유리해집니다. 신청하기로 했다면 부부 중 누구를 공동명의 1주택자로 정할지도 중요합니다. 고령자·장기보유 공제는 지정된 사람의 나이와 보유기간을 기준으로 계산하므로, 나이가 많고 보유기간이 긴 쪽을 지정하는 편이 공제율이 높습니다.
한 번 신청하면 매년 다시 신청해야 하나요?
아닙니다. 1세대 1주택자 특례는 최초 신청한 연도의 다음 연도부터 신청 사항에 변동이 없으면 신청하지 않아도 됩니다. 공동명의 1주택자 특례도 변경된 사항이 있을 때만 9월 16일~30일에 변경신청을 하면 됩니다. 합산배제 관련 증빙서류 제출도 마찬가지로 최초 제출 다음 해부터는 변동이 없으면 생략할 수 있습니다.
합산배제 신고와 1세대 1주택자 특례 신청은 무엇이 다른가요?
합산배제 신고는 임대주택·사원용주택처럼 정책적으로 과세 대상에서 빼 주는 주택을 신고해 그 공시가격 자체를 과세표준에서 제외하는 절차입니다. 1세대 1주택자 특례 신청은 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택을 가지고 있어도 1세대 1주택자로 보아 12억원 공제와 고령자·장기보유 공제를 받게 해 주는 절차입니다. 둘 다 신청 기간은 9월 16일~30일로 같지만 서류와 대상이 다릅니다.
상속주택은 주택 수에서 빠진다는데 세금도 안 내나요?
세금은 냅니다. 상속개시일부터 5년이 지나지 않았거나 지분율이 40% 이하이거나 지분 공시가격이 6억원(수도권 밖은 3억원) 이하인 상속주택은 세율표를 고를 때 주택 수에 넣지 않을 뿐, 그 주택의 공시가격은 과세표준에 그대로 합산됩니다. 3주택 이상 중과 세율을 피하게 해 주는 장치이지 비과세가 아닙니다.
세금이 많이 나왔는데 나눠 낼 수 있나요?
납부할 세액이 250만원을 초과하면 분납할 수 있습니다. 250만원 초과 500만원 이하이면 250만원을 뺀 금액을, 500만원을 초과하면 세액의 50% 이하를 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 나눠 냅니다. 농어촌특별세도 같은 비율로 함께 분납됩니다. 1세대 1주택자이면서 만 60세 이상이거나 5년 이상 보유했고 소득 기준과 세액 기준을 충족하면 납부유예를 신청해 양도·증여·상속 시점까지 미룰 수도 있습니다.
계산기 결과와 실제 고지서 금액이 다를 수 있나요?
다를 수 있습니다. 이 계산기는 법령 산식대로 주택분만 계산하며, 직전 연도 세액이 필요한 세부담 상한(150%), 지방자치단체 조례에 따른 재산세 세율 가감, 각종 감면, 재산세 과세표준상한은 반영하지 않습니다. 토지분 종합부동산세도 포함하지 않습니다. 최종 금액은 국세청이 12월에 발급하는 고지서를 기준으로 하고, 홈택스의 간이세액계산 결과와 함께 확인하세요.
공식 근거
- 종합부동산세법 — 제3조(과세기준일), 제8조(과세표준·합산배제·1세대 1주택자 특례 신청), 제9조(세율·재산세 공제·고령자·장기보유 공제), 제10조(세부담 상한), 제10조의2(공동명의 1주택자 특례), 제16조(부과·징수), 제20조(분납), 제20조의2(납부유예)
- 종합부동산세법 시행령 — 제2조의3(1세대 1주택의 범위), 제2조의4(공정시장가액비율), 제4조의2(1세대 1주택자의 범위), 제4조의3(공제되는 재산세액 계산·주택 수 계산), 제5조의2(공동명의 1주택자 특례), 제16조(분납)
- 지방세법 — 제107조(공유재산 납세의무자), 제111조(재산세 세율), 제111조의2(1세대 1주택 세율 특례), 제114조(과세기준일)
- 지방세법 시행령 — 제109조(재산세 공정시장가액비율), 제110조의2(재산세 세율 특례 대상 1세대 1주택의 범위)
- 농어촌특별세법 — 제5조(과세표준과 세율), 제9조(분납)
- 국세기본법 — 제47조의4(납부지연가산세)
- 국세청 홈택스 — 합산배제 신고·특례 신청, 간이세액계산, 과세물건 조회
- 국세청 — 종합부동산세 안내 및 서식
이 글은 2026년 9월 기준 법령을 바탕으로 정리한 일반 정보입니다. 개별 사안의 과세 여부와 금액은 관할 세무서 또는 세무 전문가의 확인이 필요합니다.