재산세 계산기 2026 — 9월분(2기) 주택 재산세, 1세대 1주택 43~45%까지 반영

2026년 9월에 내는 주택 재산세는 얼마인가요?

주택 재산세는 연간 세액의 절반이 9월 16일부터 30일까지 부과됩니다. 공시가격 5억원짜리 1세대 1주택이라면 9월분이 약 31만원입니다. 아래 계산기에 2026년 공시가격만 넣으면 과세표준부터 도시지역분, 지방교육세, 9월분 납부액까지 한 번에 나옵니다.

계산 기준은 지방세법(시행 2026. 7. 1., 법률 제21308호)과 같은 법 시행령(시행 2026. 7. 1., 대통령령 제36445호)입니다. 2026년 공정시장가액비율은 시행령 제109조가 2026년 5월 29일 개정(대통령령 제36364호, 2026년 6월 1일 시행)으로 새로 정한 값을 그대로 적용했습니다.

재산세 9월분은 이 순서로 계산됩니다

주택 재산세는 공시가격에 세율을 바로 곱하는 구조가 아닙니다. 공시가격을 한 번 줄여 과세표준을 만든 다음, 그 과세표준에 세 가지 세금이 각각 붙습니다.

단계	계산	근거
① 과세표준	공시가격 × 공정시장가액비율	지방세법 제110조 제1항, 시행령 제109조
② 과세표준상한	①이 상한액보다 크면 상한액으로 낮춤	지방세법 제110조 제3항, 시행령 제109조의2
③ 재산세 본세	과세표준 × 누진세율	지방세법 제111조, 제111조의2
④ 도시지역분	과세표준 × 0.14%	지방세법 제112조 제1항 제2호 (조례로 0.23%까지 상향 가능 — 같은 조 제2항)
⑤ 지방교육세	본세 × 20% (도시지역분은 제외)	지방세법 제151조 제1항 제6호
⑥ 9월분	(③+④+⑤)의 절반	지방세법 제115조 제1항 제3호, 제152조 제2항

⑤에서 지방교육세는 도시지역분을 뺀 본세에만 20%가 붙습니다. 조문이 "재산세액(제112조제1항제2호 및 같은 조 제2항에 따른 재산세액은 제외한다)의 100분의 20"이라고 적고 있기 때문입니다. 합계 세액에 20%를 곱해 놓은 계산기는 이 부분에서 금액이 커집니다. ⑤의 지방교육세도 재산세와 함께 부과·징수되므로(제152조 제2항) 7월분과 9월분에 나뉘어 실립니다.

④의 0.14%와 표준세율은 모두 조례로 조정될 수 있습니다. 도시지역분은 0.23%를 넘지 않는 범위에서(제112조 제2항), 재산세 표준세율과 지방교육세 세율은 각각 표준세율의 50% 범위에서 지방자치단체가 조례로 가감할 수 있습니다(제111조 제3항, 제151조 제2항). 이 계산기는 조례 가감이 없는 표준 상태를 기준으로 계산하므로, 조례를 운영하는 지역이라면 고지서 금액이 달라집니다.

2026년 공정시장가액비율 — 1세대 1주택은 43·44·45%

공정시장가액비율은 시행령 제109조가 정하고, 2026년 6월 1일 시행분(대통령령 제36364호)에서 아래와 같이 바뀌었습니다. 2026년에 납세의무가 성립하는 재산세, 즉 올해 7월분과 9월분에 그대로 적용됩니다.

구분	공정시장가액비율
토지 · 건축물	시가표준액의 70%
주택 (아래에 해당하지 않는 경우)	시가표준액의 60%
1세대 1주택 — 시가표준액 3억원 이하	43%
1세대 1주택 — 3억원 초과 6억원 이하	44%
1세대 1주택 — 6억원 초과	45%

여기서 헷갈리기 쉬운 지점이 하나 있습니다. 공정시장가액비율 특례는 조문이 "시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함한다"라고 명시해 두어서, 공시가격이 9억원을 넘는 1세대 1주택도 45%를 적용받습니다. 반면 뒤에 나오는 세율 특례는 시가표준액 9억원 이하 주택으로 한정됩니다(지방세법 제111조의2 제1항). 즉 공시가격 10억원짜리 1주택자는 비율 특례는 받고 세율 특례는 못 받습니다.

주택 재산세 세율 — 표준세율과 1세대 1주택 특례세율

과세표준	표준세율 (제111조)	1세대 1주택 특례세율 (제111조의2)
6천만원 이하	0.1%	0.05%
6천만원 초과 1억5천만원 이하	60,000원 + 초과분의 0.15%	30,000원 + 초과분의 0.1%
1억5천만원 초과 3억원 이하	195,000원 + 초과분의 0.25%	120,000원 + 초과분의 0.2%
3억원 초과	570,000원 + 초과분의 0.4%	420,000원 + 초과분의 0.35%

특례세율을 적용하려면 과세기준일인 6월 1일 현재 세대별 주민등록표에 함께 올라 있는 1세대가 국내에 주택을 1채만 소유해야 합니다(시행령 제110조의2). 또한 지방자치단체가 조례로 세율을 가감해 그 세액이 특례세율보다 더 적으면 특례를 적용하지 않고(제111조의2 제3항), 지방세특례제한법의 다른 재산세 감면과는 중복 적용되지 않고 유리한 쪽 하나만 적용됩니다(같은 조 제4항).

이 특례에는 기한이 붙어 있습니다. 특례를 신설한 법률 제17769호 부칙 제2조는 "제111조의2, 제112조 및 제113조의 개정규정은 같은 개정규정 시행일부터 6년이 되는 날까지 성립한 납세의무에 한정하여 적용한다"라고 정합니다. 시행일이 2020년 12월 29일이므로 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무가 대상이고, 2026년 재산세는 6월 1일에 납세의무가 성립하므로 적용됩니다. 그 이후 연도까지 이어질지는 별도의 법 개정 사항입니다.

공시가격별 계산 예시 4가지

모두 도시지역분이 부과되는 지역이고 전년 대비 과세표준상한은 걸리지 않는다고 가정한 값입니다.

사례	과세표준	본세	도시지역분	지방교육세	연간 합계	9월분
공시 2억 · 1세대 1주택	86,000,000원	56,000원	120,400원	11,200원	187,600원	0원 (조례에 따라 7월 일괄)
공시 5억 · 1세대 1주택	220,000,000원	260,000원	308,000원	52,000원	620,000원	약 310,000원
공시 5억 · 2주택 이상	300,000,000원	570,000원	420,000원	114,000원	1,104,000원	약 552,000원
공시 10억 · 1세대 1주택	450,000,000원	1,170,000원	630,000원	234,000원	2,034,000원	약 1,017,000원

같은 공시가격 5억원인데 1세대 1주택이면 62만원, 2주택 이상이면 110만원으로 48만원 넘게 벌어집니다. 공정시장가액비율이 44%와 60%로 다르고, 그 위에 세율까지 절반 수준으로 갈리기 때문입니다. 네 번째 사례가 앞에서 설명한 경우인데, 공시가격이 9억원을 넘어 45% 비율은 받지만 세율은 표준세율이 적용돼 본세가 117만원까지 올라갑니다.

9월에 고지서가 안 오는 경우도 있습니다

지방세법 제115조 제1항 제3호 단서는 "해당 연도에 부과할 세액이 20만원 이하인 경우에는 조례로 정하는 바에 따라 납기를 7월 16일부터 7월 31일까지로 하여 한꺼번에 부과·징수할 수 있다"라고 정합니다. 다만 여기서 말하는 "세액"의 범위는 조문에 명시돼 있지 않습니다. 제112조 제1항이 본세와 도시지역분을 합산한 것을 재산세액으로 부과한다고 규정하므로 합산액으로 보는 읽기가 가능하지만, 지방자치단체 안내 중에는 "주택분 재산세의 본세가 20만원 이하일 경우 7월에 전액 고지"처럼 본세만을 기준으로 적는 곳도 있습니다(강원특별자치도 재산세 안내). 애초에 조례로 정하는 바에 따르는 임의 규정이라 지역에 따라 다를 수 있습니다. 지방교육세가 이 기준에 들어가지 않는다는 점은 공통인데, 별개 세목이기 때문입니다. 위 계산기는 두 해석이 갈리는 구간이면 그 사실을 그대로 표시합니다.

위 예시의 첫 번째 사례는 어느 쪽으로 읽어도 결론이 같습니다. 공시가격 2억원 1세대 1주택은 본세가 56,000원이고 도시지역분을 더해도 176,400원이라 두 기준 모두 20만원 이하이므로, 조례로 그렇게 정한 지방자치단체에서는 7월에 한 번에 부과되고 9월에는 주택분 고지서가 오지 않습니다. 9월에 고지서가 없다고 해서 체납이 아니라는 뜻입니다. 반면 공시가격 3억원 1세대 1주택은 본세 99,000원, 합산액 279,600원이라 기준에 따라 결론이 갈립니다. 이럴 때는 7월에 받은 고지서가 "연납"이었는지 "1기분"이었는지 확인하는 것이 가장 확실합니다. 반대로 9월에는 토지분 재산세도 함께 나옵니다. 토지 납기가 9월 16일부터 30일까지이기 때문에(제115조 제1항 제1호), 주택 부속토지가 아닌 별도 토지를 갖고 있다면 고지서가 한 장 더 붙습니다.

고지서에는 재산세와 지방교육세 외에 소방분 지역자원시설세가 함께 실릴 수 있습니다. 소방분 지역자원시설세는 과세기준일과 납기에 관해 재산세 규정을 준용하고 지방자치단체가 세액을 산정해 부과합니다(제147조 제2항·제3항). 이 계산기는 건축물 시가표준액을 따로 알아야 하는 이 항목은 계산하지 않습니다.

부담을 줄이거나 미루는 네 가지 방법

1. 자동납부·전자송달 세액공제 — 전달 말일까지 신청

지방세특례제한법 제92조의2는 납부기한이 속하는 달의 전달 말일까지 전자송달 방식이나 자동납부 방식을 신청하면 세액을 공제한다고 정합니다. 하나만 신청하면 고지서 1장당 250원부터 800원까지, 둘 다 신청하면 500원부터 1,600원까지 범위에서 조례로 정한 금액입니다. 9월분에 적용받으려면 8월 31일까지 신청해야 한다는 뜻입니다. 금액 자체는 크지 않지만 고지서 수가 많으면 누적됩니다.

2. 분할납부 — 납부세액 250만원 초과

재산세 납부세액이 250만원을 넘으면 납부할 세액의 일부를 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다(제118조). 신청 대상이지 자동 적용이 아니므로 관할 시·군·구청에 신청해야 합니다.

3. 납부유예 — 고령이거나 장기보유한 1주택자

제118조의2는 1세대 1주택(시가표준액 9억원 초과 주택 포함) 소유자가 아래 요건을 모두 충족하면 납부유예를 신청할 수 있게 합니다. 담보를 제공해야 하고, 유예 기간에는 납부지연가산세가 붙지 않습니다.

• 과세기준일 현재 1세대 1주택 소유자일 것
• 과세기준일 현재 만 60세 이상이거나 해당 주택을 5년 이상 보유했을 것
• 직전 과세기간 총급여액 7천만원 이하(근로소득만 있는 경우) 또는 종합소득금액 6천만원 이하일 것
• 해당 연도 그 주택의 재산세 납부세액이 100만원을 초과할 것
• 지방세·국세 체납이 없을 것
• 납부기한 만료 3일 전까지 신청할 것

4. 물납 — 납부세액 1천만원 초과

재산세 납부세액이 1천만원을 넘으면 신청을 받아 해당 지방자치단체 관할구역에 있는 부동산으로 물납을 허가할 수 있습니다(제117조). 허가 사항이라 신청한다고 반드시 되는 것은 아닙니다.

반대로 세부담상한은 주택에 적용되지 않습니다. 제122조가 직전 연도 세액의 150%를 넘지 못하게 하는 규정을 두고 있지만 단서에서 "주택의 경우에는 적용하지 아니한다"라고 못 박고 있습니다. 2023년 3월 개정으로 주택은 세부담상한 대신 앞에서 본 과세표준상한제로 옮겨 갔기 때문입니다. 아직 "주택 재산세 세부담상한 105~130%"로 안내하는 자료가 남아 있으니 주의하세요.

같은 지방세라도 계산 구조는 세목마다 다릅니다. 집을 살 때 한 번 내는 세금은 2026년 부동산 취득세 계산 방법에, 매년 6월 1일 기준으로 부과되는 자동차 보유세는 자동차세 계산기에 각각 정리해 두었습니다. 공시가격 자체가 과도하다고 판단되면 공시가격 이의신청 절차를 확인해 보세요. 과세표준이 내려가면 재산세도 함께 내려갑니다.

사업장을 운영 중이라면 같은 지방세 중에 매년 1월에 따로 오는 고지서가 하나 더 있습니다. 면허분 등록면허세인데, 재산세와 달리 과세표준이 없고 면허 종별과 지역만으로 금액이 정해지는 정액세입니다. 등록면허세 면허분 계산기에서 업종·면적으로 종별을 판정하고, 1월 1일 현재 폐업·휴업이면 부과 대상이 아닌지도 확인할 수 있습니다.

사업용 건물이라면 재산세와 별개로 주민세 사업소분도 함께 부과됩니다. 주민세 사업소분 계산기에서 기본세율분과 연면적분, 그리고 개인 사업자의 납세의무 기준(직전 연도 부가가치세 과세표준액 8,000만원)을 확인해 보세요.

참고로 재산세는 지방자치단체가 세액을 산정해 고지서를 보내는 보통징수 세목이라 납세자에게 신고의무가 없고, 따라서 무신고가산세 20%가 아예 붙지 않습니다. 납기를 넘겼을 때 실제로 붙는 것은 고지세액의 3%와, 고지서별 세액이 45만원 이상일 때만 매달 더해지는 몫입니다. 얼마가 붙는지는 지방세 가산세 계산기에서 세목을 골라 계산할 수 있습니다.

주택 재산세는 12월에 나오는 종합부동산세의 출발점이기도 합니다. 여기서 계산한 재산세액이 종합부동산세에서 다시 공제되고(종합부동산세법 제9조제3항), 공시가격이 1세대 1주택자 12억원·그 밖의 경우 9억원을 넘으면 12월 1일~15일에 종합부동산세가 별도로 부과됩니다. 부부 공동명의 1주택이라면 9월 16일~30일에만 신청할 수 있는 공동명의 1주택자 특례의 유불리도 함께 확인해 두세요.

자주 묻는 질문

6월에 집을 팔았는데 재산세를 내야 하나요?

재산세 과세기준일은 매년 6월 1일입니다(제114조). 6월 1일 현재 소유자가 그해 재산세를 전부 부담하므로, 6월 2일에 잔금을 받고 팔았어도 그해 7월분과 9월분 모두 매도인에게 부과됩니다. 반대로 6월 1일에 이미 소유권을 넘겨받았다면 매수인이 냅니다.

9월분은 7월분과 금액이 같나요?

같습니다. 주택분은 해당 연도에 부과·징수할 세액의 2분의 1씩을 7월과 9월에 나눠 부과합니다(제115조 제1항 제3호). 다만 원 단위 절사 때문에 두 고지서 금액이 몇십 원 차이가 날 수 있습니다.

공시가격은 어디서 확인하나요?

국토교통부 부동산공시가격 알리미에서 확인합니다. 아파트·연립·다세대는 공동주택가격, 단독주택은 개별단독주택가격 메뉴입니다. 재산세 계산에 쓰는 시가표준액은 시세나 실거래가가 아니라 이 공시가격입니다.

1세대 1주택인데 왜 특례세율이 안 붙나요?

세율 특례는 시가표준액 9억원 이하 주택으로 한정되기 때문입니다(제111조의2 제1항). 공시가격이 9억원을 넘으면 공정시장가액비율 45%는 그대로 적용받지만 세율은 표준세율로 돌아갑니다. 또 조례로 가감한 세율을 적용한 세액이 특례세율보다 적은 경우에도 특례를 적용하지 않습니다.

9월 30일까지 못 내면 어떻게 되나요?

납부기한이 지나면 지방세기본법에 따른 납부지연가산세가 붙습니다. 미리 내기 어렵다면 위에 정리한 분할납부나 납부유예 요건에 해당하는지 먼저 확인하고, 납부기한 만료 전에 관할 시·군·구청에 신청하는 편이 낫습니다. 납부유예는 납부기한 만료 3일 전까지 신청해야 합니다.

공식 근거와 확인처

• 지방세법 제110조(과세표준), 제111조(세율), 제111조의2(1세대 1주택 세율 특례), 제112조(도시지역분), 제114조(과세기준일), 제115조(납기), 제117조(물납), 제118조(분할납부), 제118조의2(납부유예), 제119조(소액 징수면제), 제122조(세 부담의 상한), 제147조(지역자원시설세 부과·징수), 제151조(지방교육세 과세표준과 세율)
• 지방세법 시행령 제109조(공정시장가액비율), 제109조의2(과세표준상한액), 제110조의2(세율 특례 대상 1세대 1주택의 범위)
• 지방세특례제한법 제92조의2(자동이체 등 납부에 대한 세액공제)
• 부동산공시가격 알리미 — 공동주택가격·개별단독주택가격 조회 (국토교통부)
• 위택스 — 지방세 조회·납부 (서울은 서울시 ETAX)

본문의 금액과 계산 규칙은 2026년 8월 30일에 국가법령정보센터 원문으로 확인한 내용입니다. 조례로 세율을 가감하거나 별도 감면을 적용하는 지방자치단체가 있으므로, 최종 금액은 받으신 고지서와 관할 시·군·구청 안내를 기준으로 확인하세요.